ZAKUP DOMU/MIESZKANIA

• Wstęp
• Zdolność kredytowa
• Pomoc finansowa państwa
• Kilka uwag praktycznych
• Zakup nieruchomości u dewelopera
• Zakup domu na rynku wtórnym
• Zakup domu w Niemczech

1.  WSTĘP

Prędzej, czy później każdy z nas staje przed problemem, czy płacić wysokie koszty wynajmu mieszkania, czy kupić swoje własne lokum. Dochodzi do tego zazwyczaj 2-3 lata po zamieszkaniu w Luksemburgu.

Samo podjęcie decyzji o kupnie może nastąpić z dnia na dzień, dopiero później pojawiają się problemy. Przede wszystkim, czy kupić dom, czy mieszkanie; czy w stolicy, czy w głębi kraju, a może za granicą; czy kupić dom nowy, czy używany; a może działkę? Pytań jest bez liku.

Na te pytania nie mamy gotowej odpowiedzi, ale mamy kilka rad, które może będą pomocne przy podjęciu tej poważnej decyzji.

Wszystkie informacje na temat kupowania nieruchomości w Luksemburgu można uzyskać w Departement du Logement

Okienko tylko do spraw pomocy finansowej znajduje się na

11, rue de Hollerich, L-1741 - Luxembourg

tel. (+352) 8002 10 10, faks: (+352) 45 88 44

e-mail : info@ml.etat.lu

• otwarte:od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-12.00 i 13.30-16.00.
• w czwartki 8.00-17.30

2.  ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA

Jeżeli posiadamy kapitał na zakup nieruchomości, to ten problem mamy z głowy. Jednak większość z nas nie dysponuje zbędnymi zapasami gotówki i musi się zastanowić, czy posiada tzw. zdolność kredytową, czyli czy bank w oparciu o nasze zarobki da nam kredyt.

W przybliżonym skalkulowaniu kosztów kredytu mogą być pomocne proste kalkulatory, które często pojawiają się na stronach agencji nieruchomości.

Kredyty udzielane są na okres od 5 do 30 lat.

Rodzaje kredytów:

• kredyt o stałym oprocentowaniu, którego oprocentowanie, a zatem miesięczna spłata, pozostanie taka sama przez cały okres kredytowania. Stawka zazwyczaj nieco wyższa niż przy stopie zmiennej.

• o zmiennym oprocentowaniu, którego miesięczne spłaty będą się zmieniać wraz ze wzrostem lub spadkiem stóp procentowych. Przy zmiennej stopie nie znamy z góry całkowitego kosztu spłaty, ani wysokości rat.

• pożyczka z regulowaną stopą, którą zaczyna się spłacać według stałej stopy i przez określony okres czasu (3, 5 lub 10 lat). Pod koniec wybranego okresu stopa procentowa jest weryfikowana i może zostać ponownie ustalona na dany okres lub zastąpiona zmienną stopą.

Zasadniczo suma miesięcznych rat kredytu dla gospodarstwa domowego nie może przekraczać 40% stałego dochodu.

Banki zazwyczaj wymagają wkładu odpowiadającego 20% kwoty nabycia nieruchomości. Zdarzają się jednak sytuacje, że bank kredytuje 100% ceny nieruchomości, a nawet więcej niż 100% ceny nieruchomości, otwierając linię kredytową na planowany przez nas remont czy pokrywając opłaty związane z zakupem nieruchomości. Wiele w takim przypadku zależeć będzie od naszych atutów, przede wszystkim zaś od udokumentowanej wysokości naszych zarobków,

Akt notarialny i umowa kredytowa jest załatwiana bezpośrednio pomiędzy bankiem i notariuszem, trzeba ją tylko podpisać. Załatwia się to jednego dnia razem z formalnościami związanymi z zabezpieczeniami, kontami kredytowymi i prowizjami.

Na decyzję o przyznaniu kredytu czeka się od tygodnia do dwóch. Jeśli bank z jakichkolwiek powodów odmówi nam udzielenia kredytu, można pójść do innego banku i spróbować szczęścia jeszcze raz.

Dla urzędników z instytucji Unii Europejskiej często oferowane jest oprocentowanie korzystniejsze.

Na stronie athome.lu znajduje się kalkulator (po wybraniu nieruchomości), gdzie w przybliżeniu możemy obliczyć spodziewane raty kredytu i poprosić o pośredniczenie w wybraniu banku. Takie kalkulatory znajdują się także na niektórych stronach banków ( np. BCEE).

Oprócz ceny zakupu domu/mieszkania należy wziąć jeszcze pod uwagę koszty dodatkowe, które musimy ponieść. Są to koszty notarialne (ok. 1% wartości nieruchomości) i hipoteczne, opłata administracyjna (7% ceny nieruchomości, ale jeżeli oświadczymy, że będziemy w niej mieszkać przez 2 lata, to przysługuje ulga w wysokości 20 000 € dla każdego małżonka), ubezpieczenie kredytu i mieszkania (generalnie obowiązkowe) i czasami niespodziewane dodatkowe koszty (np. niezbędnego remontu). Z chwilą zakupu dojdą też koszty eksploatacji mieszkania/domu.

Ubezpieczenie hipoteki (kredytu) zabezpiecza współpożyczkobiorców w przypadku zgonu lub niepełnosprawności ubezpieczonego. Jeżeli małżonkowie wzięli razem kredyt, a jedno z nich umrze, to ubezpieczyciel zwraca kredyt w całości bankowi, jeżeli współpożyczkobiorca nie jest w stanie go spłacić.

Naszym zdaniem najlepszym przewodnikiem po ubezpieczeniach w Luksemburgu - nie tylko mieszkania, ale i samochodu, wyjazdu, życia itp. - jest strona assurances.lu. Można tam podać dane i dostaniemy oferty z różnych agencji (AME, AXA, La Luxembourgeoise, Le Foyer), które później można porównać i wybrać najlepszą.

3.  POMOC FINANSOWA PAŃSTWA

W Luksemburgu mamy różnorodność pomocy mieszkaniowej dla osób fizycznych. Na stronie logement.lu spisane są wszystkie sytuacje i wysokości dopłat. Warto zacząć od tej lektury jeszcze zanim przystąpimy do zakupu nieruchomości. Pomoże nam to zadecydować, co opłaca się kupić, ponieważ czasami lepiej kupić dom do remontu i zainstalować sobie różne ekologiczne rozwiązania częściowo zwracane przez państwo, niż dom nowy, a nieekologiczny.

Poniżej prezentowana lista nie jest listą kompletną. Prezentujemy tylko najpowszechniejsze przypadki i zależnie od sytuacji materialnej rodziny i jej składu, wysokość lub dostępność pomocy od państwa może się różnić.

Wszystkie sprawy się załatwi poprzez guichet.lu lub logement.lu.

POMOC PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

1. Gwarancja państwa (garantie de l’Etat) - jeżeli kupujący nie może uzyskać kredytu na pokrycie kosztów zakupu nieruchomości, to państwo może dać gwarancje do kwoty 145 853 € (2018 r.) na maks. 30% pożyczki. O taką pomoc zwraca się w imieniu klienta bank, a nie kupujący. 

2. Premia na zakup (prime d’acquisition) - jednorazowa pomoc pieniężna przy zakupie domu/mieszkania od 250 do 9 700 €. Jej kwota ustalana jest na podstawie dochodu kupującego, sytuacji rodzinnej i rodzaju nieruchomości. Trzeba spełnić nastepujące warunki:

• posiadłość musi być na terenie Wielkiego Księstwa;

• musi to być nieruchomość z rynku wtórnego;

• powierzchnia mieszkalna musi mieścić się w przedziale od 65 do 140 m², w przypadku domów i od 45 do 120 m² w przypadku mieszkań (bez piwnic, garażu, strychu). Przy trzecim dziecku i więcej doliczamy dodatkowe 20 m²;

• kupujący nie może posiadać innej nieruchomości;

• musi mieszkać w niej na stałe przez min. 10 lat od zakupu;

• nie może jej nikomu wynajmować (z wyjątkiem studentów zapisanych na studia w Luksemburgu);

• musi mieć kredyt hipoteczny;

• wniosek musi złożyć do 1 roku po podpisaniu aktu notarialnego zakupu;

3. Premia oszczędnościowa (prime d’épargne) - pomoc dla osób, które oszczędzały i odkładały pieniądze na koncie. Maksymalna kwota pomocy, to 5000 €, zależy od odsetek i subwencjonowanych premii na rachunkach oszczędnościowych kupującego. Trzeba być beneficjentem prime d’acquisition i wykorzystać co najmniej 90% aktywów z rachunków oszczędnościowych do finansowania domu oraz oszczędzać przez co najmniej 3 lata na rachunku oszczędnościowym w tej samej instytucji finansowej, z kapitałem początkowym co najmniej 100 €.

4. Dotacja na spłatę odsetek (subvention d’intérêt) - pomoc dla osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na zakup domu. Jego celem jest zmniejszenie miesięcznych wydatków. Stawka dopłat wynosi między 0,575% a 2,45%. Zależy od dochodów i sytuacji rodzinnej. Jego kwota jest ustalana na podstawie zaciągniętych pożyczek, do maksymalnie 175 000 €. Trzeba spełnić nastepujące warunki:

• posiadłość musi być na terenie Wielkiego Księstwa;

• powierzchnia mieszkalna musi mieścić się w przedziale od 65 do 140 m², w przypadku domów i od 45 do 120 m² w przypadku mieszkań (bez piwnic, garażu, strychu). Przy trzecim dziecku i więcej doliczamy dodatkowe 20 m²;

• kupujący nie może posiadać innej nieruchomości;

• musi mieszkać w niej na stałe przez min. 10 lat od zakupu;

• nie może jej nikomu wynajmować (z wyjątkiem studentów zapisanych na studia w Luksemburgu);

• musi mieć kredyt hipoteczny.

5. Bonifikata odsetek (bonification d’intérêt) - jest to pomoc dla osób mających jedno lub więcej dzieci na utrzymaniu i które mają kredyt hipoteczny. Odsetki mogą być zmniejszone o 0,50% na każde dziecko pozostające na utrzymaniu. Pomoc może być łączona z dotacją na spłatę odsetek bez możliwości przekroczenia 3% stopy kredytu. Trzeba spełnić nastepujące warunki:

• posiadłość musi być na terenie Wielkiego Księstwa;

• trzeba mieć przynajmniej jedno dziecko na utrzymaniu;

• kupujący nie może posiadać innej nieruchomości;

• musi mieszkać w nieruchomości, za którą wypłacana jest premia;

• nie może jej nikomu wynajmować (z wyjątkiem studentów zapisanych na studia w Luksemburgu);

• musi mieć kredyt hipoteczny;

• roczny dochód do opodatkowania nie może być wyższy niż 95 932 € (1.1.2018).

Co dwa lata sytuacja rodzinna i finansowa będzie sprawdzana i aktualizowana. O każdej zmianie sytuacji rodzinnej pomiędzy tymi latami należy informować odpowiedni urząd.

6. Ulga podatkowa - od podatku można odliczyć do 20 000 € za opłaty notarialne.

POMOC PRZY BUDOWIE NOWEGO DOMU - niektóre ulgi są takie same, jak przy zakupie gotowego: Bonification d'intérêt, Subvention d'intérêt, Garantie de l'Etat, Prime d'épargne.

7. Obniżony podatek VAT - aż 50 000 € można zyskać na zwrocie podatku VAT za faktury na budowę (bez działki) i renowację nieruchomości, w której mieszkamy. Płacimy tylko 3% VAT, zamiast 15%.

8. Dopłata do kosztów usług akredytowanego architekta lub doradcy technicznego do maks. 1250 €. Również przy rozbudowie aktualnego domu.

9. Premia na budowę - jednorazowa w wys. maks. 9700 €.

POMOC PRZY REMONCIE I ROZBUDOWIE

Nie wszyscy z nas pewnie zdają sobie sprawę, że wiele prac remontowo-budowlanych wykonywanych na własnej działce podlega pod zezwolenia od gminy.

Każda rozbudowa, wymiana okien i drzwi, dobudowanie tarasów, werand, altanek, czy garażu musi być zgłoszona w gminie. Najlepiej załatwić formalności przez architekta lub kierownika budowy. Gmina wstępnie rozeznaje się i np. może od razu odmówić podwyższenia domu o piętro, jeżeli jest to niezgodne z planem zagospodarowania. Jeżeli nie ma przeszkód z gminy, to dostajemy (nie tak od razu, potrafi to trwać miesiące) wydrukowaną informację o planowanych przez nas robotach. Taka tabliczka musi wisieć przez 3 miesiące prze rozpoczęciem remontu w widocznym miejscu, aby sąsiedzi mieli czas ją dojrzeć i złożyć w gminie zażalenie, jeżeli ich zdaniem roboty nie powinny się odbyć. Tabliczki nie ściągamy aż do momentu, gdy gmina przyjdzie sprawdzić, czy prace odbyły się zgodnie z planem.

Niektóre dopłaty, jak na architekta, czy obniżony do 3% VAT są takie same, jak w przypadku zakupu nieruchomości.

10. Dopłata na remont - do maks. wysokości 30% wydatków (na podstawie faktur), nie może przekroczyć 10 000 €. Remont może być wykonany w budynku, który jest zamieszkiwany od min. 15 lat (nie musi być przez tę samą osobę). Natomiast w przypadku zwiększenia powierzchni wiek domu nie jest brany pod uwagę tylko jego powierzchnia użytkowa: dom nie może przekroczyć 140 m2, a mieszkanie 120 m2 (zwiększona powierzchnia o 20 m2 na dziecko). Na powiększenie domu sprzed 1944 roku nie ma limitu powierzchni. Wszystkie dokumenty należy przedstawić najpóźniej rok po zakończeniu remontu. Przed remontem należy się zapoznać z listą prac, za które dopłata się należy. Jest pomoc, która można uzyskać tylko raz i wysokość zależy od sytuacji rodzinnej.

11. Dopłata na przystosowanie lokum do potrzeb osoby niepełnosprawnej ruchowo - można uzyskać w celu dostosowania nowych lub istniejących konstrukcji dla osób niepełnosprawnych. Dotacja może zostać przyznana tylko raz. Pokrywa 60% kosztów robót, nie może przekroczyć 15 000 € (zależy od sytuacji rodziny). Dotacja jest wypłacana w miarę postępu prac adaptacyjnych, po przedłożeniu odpowiednich faktu. Pomoc wygasa po upływie jednego roku od daty zakończenia specjalnych prac adaptacyjnych.

POMOC NA BUDOWNICTWO EKOLOGICZNE

Coraz większy nacisk kładzie się też na budownictwo ekologiczne. Program rządowy pod nazwą Gréng Hausnummer ma na celu zachętę do budowania ekologicznych domów, a także zmianę starych materiałów budowlanych lub instalacji grzewczych na nowe.

Na stronie emwelt.lu w zakładce Emweltprozeduren znajduje się lista formularzy i zasady przyznawania ulg ekologicznych.

Wszystkie sprzedawane oraz rozbudowywane domy muszą mieć Energiepass, czyli certyfikat jego ekologiczności. Klas jest 9 – od A (najlepsza) do I (najgorsza). Świadectwo stanowi informację o całościowych kosztach energii zużywanej przy korzystaniu z danego domu czy mieszkania, tj. potrzebnej do jego ogrzania czy też klimatyzacji, podgrzewania wody itp. W świadectwie wskazane są także propozycje poprawy energooszczędności budynku oraz informacja o poziomie emisji gazów cieplarnianych wytwarzanych przy jego eksploatacji. Dzięki temu dokumentowi kupujący czy wynajmujący będzie wiedział, z jakimi kosztami musi się liczyć. Z drugiej strony konieczność przedstawienia świadectwa skłoni właścicieli nieruchomości do nakładów na energooszczędne instalacje. 

Sporządzenie świadectwa kosztuje około 500 €. Obecnie do wystawienia świadectwa uprawnionych jest w Luksemburgu 988 ekspertów. Świadectwo ważne jest przez 10 lat.

12. PRIMe HOUSE - o pomoc finansową mogą ubiegać się wszyscy, którzy chcą poprawić wydajność energetyczną swojego domu (dom jednorodzinny lub mieszkanie). Warunkiem wstępnym wdrożenia projektu jest przeprowadzenie kontroli nieruchomości przez doradcę energetycznego. Doradztwo to też jest subsydiowane przez państwo (1000 € za dom, 1200 za „bliźniak”). Trzeba trzymać się ściśle określonych dat i terminów. Na myenergy.lu znajduje się kalkulator dopłat.

13. Kredyt klimatyczny (KlimaPrêt, Prêts climatiques) - jest udzielany przez banki (BCP, BCEE, BIL, BGL BNP Paribas, Fortuna Banque, ING) w przypadku renowacji ekologicznej budynku starszego niż 10 lat. Są dwa rodzaje kredytu:

• o oprocentowaniu obniżonym - dla wszystkich osób. Pożyczka jest ograniczona do kwoty kredytu 100 000 EUR na osobę w okresie 15 lat. Finansowana przez państwo dotacja na spłatę odsetek wynosi maks. 1,5%. Etapy: a) umówienie się z doradcą energetycznym, b) po decyzji doradcy prośba do administracji ochrony środowiska, aby zgodziła się na zakwalifikowanie remontu do PRIMe House, c) prośba o pożyczkę w banku, d) kiedy bank udzieli pożyczki, wypełnienie wniosku (demande de KlimaPrêt à taux réduit ) i wysłanie poprzez guichet.lu, e) rozpoczęcie prac, f) po zakończeniu, Ministerstwo płaci część odsetek

• o procentowaniu zerowym - dostępny dla gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach. Kwota pożyczki nie może przekroczyć 50 000 € i musi być spłacona w ciągu 15 lat.Droga administracyjna troszeczkę dłuższa: a) złóż wniosek o dopłatę do doradcy ds. energii, b) umów się na spotkanie z doradcą w celu opracowania koncepcji renowacji, c) Ministerstwo Mieszkalnictwa ponosi koszty doradcy, d) poproś o zatwierdzenie renowacji przez Administrację Ochrony Środowiska, e) złóż wniosek o przyznanie prawa do kredytu zerowego, f) poproś o pożyczkę z autoryzowanego banku, g) gdy bank udzieli Ci pożyczki, możesz rozpocząć wykonywanie pracy, h) po zakończeniu, Ministerstwo Mieszkalnictwa płaci odsetki, otrzymujesz premię i zwrot opłat doradcy energetycznego.

Państwo stara się również pomóc narzucając też pewne obostrzenia prawne lub przepisy zachęcające do budowania tanich mieszkań. Program ten obejmuje 5 rodzajów działań:

1. Pakt mieszkaniowy, czyli finansowe wsparcie dla gmin, które poprzez udostępnienie nowych terenów budowlanych zwiększą liczbę mieszkańców o więcej niż 1% rocznie. Wsparcie to wyniesie 4500 € za każdego nowego mieszkańca. Gmina zobowiązana będzie przy tym do wybudowania potrzebnych budynków użyteczności publicznej. Po zawarciu paktu z rządem gmina sporządzi listę projektów budowlanych i odpowiadających im potrzeb w zakresie budynków użyteczności publicznej. Obecnie zainteresowanie zawarciem takiego paktu wyraziło 30 gmin. Rząd ma nadzieję na budowę w ten sposób 3000 nowych mieszkań rocznie.

2. Użytkowanie wieczyste – stworzona została możliwość użytkowania wieczystego gruntów budowlanych zamiast ich zakupu. Taka forma umowy będzie mogła być zawierana na 27-99 lat i ma umożliwić tańsze budownictwo mieszkaniowe. 

3. Prawo pierwokupu – w ściśle określonych przypadkach właściciele gruntów będą mieli obowiązek zaoferowania sprzedawanych nieruchomości najpierw gminie lub państwu, a dopiero w razie ich braku zainteresowania będą oni mogli dokonać transakcji na wolnym rynku. Z obowiązku tego nie będzie zwalniać sprzedaż w ramach rodziny lub w ramach publicznego konkursu ofert. Transakcje zawarte z pominięciem prawa pierwokupu państwa będą mogły być anulowane. 

4. Instrumenty administracyjne i fiskalne – m.in. gminy uzyskają możliwość nacisku na posiadaczy terenów pod zabudowę, aby ci ostatni szybciej realizowali swoje projekty. Możliwe będzie zobowiązanie właściciela gruntu do jego zabudowania w ciągu 3 lat od nabycia. Właściciele nieużytkowanych mieszkań lub działek budowlanych będą także mogli być karani finansowo, gdyż działanie takie postrzegane jest jako wspierające spekulację na rynku nieruchomości. Dodatkowy podatek wyniesie do 15 € za m² nieużytkowanej działki lub 200-600 € za puste mieszkanie. Wprowadzone zostanie też zwolnienie dla gmin występujących w roli deweloperów z podatków nakładanych w związku z projektami budownictwa mieszkaniowego. 

5. Zmiany w prawie m.in. w ustawach o pomocy mieszkaniowej, o zagospodarowaniu przestrzennym, o podatku gruntowym, o wycenie nieruchomości i in.

Władze Luksemburga wiążą z tym projektem duże nadzieje na ustabilizowanie popytu i cen na rynku nieruchomości, który stał się za drogi nawet dla samych Luksemburczyków. Sceptycy wskazują jednak, że tego typu pakty i programy ogłaszane były w przeszłości już kilkakrotnie, a i tak nie zatrzymywało to nieustannie galopujących do góry cen mieszkań, domów, a przede wszystkim gruntów.

4.  KILKA UWAG PRAKTYCZNYCH

Compromis de vente - jest umową kupna/sprzedaży, którą się podpisuje nie wiedząc jeszcze, czy bank udzieli kredytu. Trzeba uważać na jej zapis i sprawdzić czy zawiera klauzulę, że wchodzi w życie, tylko jeśli potencjalny nabywca otrzyma kredyt bankowy na sfinansowanie zakupu. W przypadku, gdy bank odmówi kredytu można bez problemu odmówić kupna nieruchomosci. Natomiast, jeżeli chcielibyśmy zrezygnować z kupna, bo się rozmyśliliśmy, to trzeba będzie zapłacić sprzedającemu 10% ustalonej kwoty sprzedaży.

Od 1 lipca 2012 r. ogłoszenia w mediach komercyjnych muszą podawać klasę efektywności energetycznej budynku mieszkalnego.

Luksemburg ma swoją pewną specyfikę jeżeli chodzi o branżę budowlano-remontową. Obligatoryjnie w sierpniu wszyscy muszą wziąć 3 tygodnie urlopu.

Obowiązek jednoczesnego odpoczynku prawie całej branży wynika z podpisanych przez związki zawodowe umów zbiorowych. Mają one zastosowanie do drogowców, murarzy, tynkarzy, a także do speców od instalacji sanitarnych, grzewczych i klimatyzacji, nie obejmują natomiast np. malarzy pokojowych, glazurników, elektryków, szklarzy oraz dekarzy. Odstępstwa od obowiązku wstrzymania prac możliwe są tylko wobec szczególnie pilnych i strategicznie ważnych placów budowy i wymagają specjalnego zezwolenia nadzoru budowlanego, który też zajmuje się kontrolowaniem jakości wypoczynku robotników.

Okazyjnie kupiony dom do remontu może okazać się skarbonką bez dna. Cena towarów i usług remontowych jest bardzo wysoka, więc dobrze jest zastanowić się, czy podołamy dodatkowym kosztom. W tej sytuacji przydaję się też choć odrobina wiedzy na tematy remontowe, aby uniknąć zawyżania kosztów przez ekipę budowlaną, która czasami chętnie i niepotrzebnie zmienia wszystkie urządzenia na nowe.

Jeżeli chcemy mieszkać tanio (oczywiście adekwatnie do cen lukseburskich), to należy szukać nieruchomości przynajmniej z 10 km od stolicy. Przy jeszcze większej odległości warto zorientować się, gdzie jest najbliższa stacja kolejowa, gdyż podróż koleją jest najszybszym środkiem transportu. Autobusy na dłuższych trasach niestety często się spóźniają.

Osoby, które pomieszkały trochę w stolicy mają już wyrobiony obraz najlepszych i najgorszych dzielnic do zamieszkania. Mniej zorientowanym przedstawiamy subiektywny przegląd dzielnic Luksemburga (ceny w roku 2019):

Beggen - Północ Luksemburga. Cicho i spokojnie pod warunkiem, że nie zamieszkamy przy głównej ulicy. Brak samolotów. Wynajem ok. 1400-1600 EUR za dwupokojowe mieszkanie. Kupno średnio 6 700 €/m².

Bel Air - To elegancka i droga dzielnica mieszkaniowa, która oferuje różnorodne mieszkania, często ekskluzywne rezydencje. W pobliżu centrum miasta, na trasie do Strassen i Arlon. Spokojne otoczenie jest jednym z jego głównych atutów, ale w godzinach szczytu duży ruch. Czynsz za mieszkanie wynosi około 2 000 €. Cena za m² domu przekracza 9 000 €. Za apartamenty zbliżają się do 9 500 €.

Bertrange - Dosyć daleko do centrum. Niska zabudowa. Ceny umiarkowane.

Bonnevoie - Bardzo duża dzielnica. Dzieli się na 2 części. Lepszą i gorszą. Ta gorsza znajduje się koło Gare, a lepsza jest w kierunku Hamm i Howalda (las, dolina Alzette). Latają samoloty. Jest blisko dworca kolejowego, połączenie mostem dla pieszych. Istnieje wiele lokalnych sklepów, barów i restauracji. W okolicy znajduje się basen, boisko do piłki nożnej i park Kaltreis. Kultura - Rotondes. Wynajęcie 2-pokojowego apartamentu w Bonnevoie kosztuje średnio 1650 €. Średnia cena kupna wynosi 7 200 €/m². Jednak im bliżej parku, tym wyższe ceny. 

Cents - Bardzo ładna dzielnica. Spokojna, głównie niska zabudowa (domki), choć w jednym miejscu zabudowa przypomina tę rodem z warszawskich Kabat – beton. UWAGA! Blisko pasa startowego lotniska. Dosyć drogo. 

Gare - Dla odważnych – właściwie tylko tu można się natknąć na ludzi z tzw. marginesu społecznego. Tanio, ale głośno (samochody, imprezy i samoloty). Ceny umiarkowane. 

Gasperich - Między Howaldem a Garem. Centrum handlowe Cloche d’Or. Dużo samolotów, brak parków, ale blikso Kockelsheuerze swoą infrastrukturą rekreacyjno-sportową. Dobrze obsługiwany przez transport publiczny. Cena wynajęcia 1.750 € miesięcznie za apartament z 2 sypialniami, cena kupna za m² mieszkania wynosi nieco ponad 7 900 €/m², podczas gdy cena domu przekroczyła 7 000 €/m².

Grund - Ta dzielnica jest bardzo malowniczo położona w wąwozie. Dużo przytulnych knajpek i uroczych uliczek, wymarzonych miejsc romantycznych przechadzek. Minusem Grundu jest fakt, że znajduje się on w wąwozie, a co za tym idzie – jest cały w cieniu. Nie wiedzieć czemu ceny mieszkań (kupna i wynajmu) są dosyć wysokie, mimo nierzadko opłakanego stanu technicznego znajdujących się tam nieruchomości (wiele z nich to domy jeszcze sprzed wojny). 

Ham -Mała dzielnica, same domki. Samoloty latają tam nisko, a ceny są umiarkowane. 

Hollerich - Tak jak Merl i Bel Air, tyle, że część jest „imprezowa” (od strony Gare), a część mieszkalna (ta bliżej Merla). Samoloty latają nad częścią imprezową, ceny umiarkowane.

Howald -Też ma 2 części. Część należąca do Lux-Ville jest zdecydowanie mniej atrakcyjna, natomiast w części Hesperange jest całkiem, całkiem. Latają samoloty, ceny są średnie. 

Kiem - Koło Kirchbergu, same domki, drogo, cicho. 

Kirchberg - centrum biznesowe Luksemburga i Instytucji UE (mniej więcej 1/2 część biurowa, a w 1/2 mieszkalna). Dosyć spokojnie, trasa spacerowo-rowerowa, place zabaw. Centrum handlowe Auchan, szpital, Szkoła Europejska, LuxExpo. Teren obsługiwany jest przez tramwaj i kilka linii autobusowych. Oferta kulturalna i rekreacyjna: basen i centrum sportowo-kulturalne Coque, Mudam, Filharmonia, kino Kinepolis. Wynajem dwupokojowego mieszkania wynosi około 2000 €. Średnia cena m² przy kupnie nieruchomości wynosi 9 150 €.

Limpertsberg - Blisko Instytucji UE. Bogato, cicho, ładnie, brak samolotów. Duży parking Glacis w pobliżu. Parki. Kultura - Grand Théâtre, kino Utopia, coroczny Shueberfouer. Wynajęcie mieszkania dwupokojowego średnio 2 200 €. Jednak okolica ma dużą podaż wysokiej klasy mieszkań, które znacznie przekraczają te szacunki.
Ceny nieruchomości są najwyższe - domy średnio 9 300 EUR za metr kwadratowy, a mieszkania kosztują ponad 10 500 EUR za m².

Merl - Dzielnica ładna, bardzo spokojna. Do Grundu 15 minut na piechotę, do Hamiliusa ok. 10. Nie ma dużych ulic (jeśli nie liczyć jednej hałaśliwej av. X Septembre przechodzącej w rte de Longwy; głównej arterii rozdzielającej Merl od Bel Aira), tylko uliczki, więc jest cicho. Ceny mieszkań od 1000 € do... no właśnie... nie wiadomo. Samoloty latają w oddali, więc ich nie słychać. 

Neudorf/Clausen - Te dzielnice są położone na dnie długiego i wąskiego wąwozu. Mało słońca (Cyfra+ raczej na pewno nie będzie odbierać sygnału), brak miejsca na spacer – tylko jedna główna ulica. Ceny stosowne do lokalizacji. 

Rollingergrund - Bardzo ciekawa dzielnica, brak samolotów, ceny różne. 

Strassen - Interesująca dzielnica, choć wbrew ogólnemu mniemaniu nie należy administracyjnie do Lux-Ville (uwaga ważna dla parkujących w tym miejscu – winietki z Lux-Ville nie są tu honorowane!). Miejsce, gdzie znajduje się szpital położniczy i dziecięcy. Zabudowa – różna, ceny – różne i przeważnie dość umiarkowane. Wadą Strassen jest zakorkowana główna ulica. 

Weimershof - Dzielnica położona bardzo blisko Kirchbergu. Uważana za dosyć drogą. Zabudowa to głównie domki i segmenty.

Weimerskirch - Obok Kirchbergu i niestety na jego trasie dojazdowej, odradzamy więc mieszkanie przy rue de Kirchberg. Poza nią cicho i spokojnie, dużo domków jednorodzinnych. Duży plac zabaw w parku.

5.  ZAKUP NIERUCHOMOŚCI U DEWELOPERA

(autor Krzysztof Szyszko)

Zaczynając ten temat, warto podzielić go na etapy. Umożliwi to czytelnikom zarówno selektywny wgląd w interesujące ich części, jak i ustrukturyzuje całe zagadnienie. Chciałbym także zaznaczyć, że przedstawione informacje opierają się o doświadczenia mojej żony, bez której do dziś pewnie wertowałbym ogłoszenia. Dobrze się stanie, jeśli poniżej pojawią się kolejne, uzupełniające wpisy, które pozwolą na stworzenie pewnego rodzaju podręcznika, dla szukających nowobudowanych mieszkań i domów.

POSZUKIWANIE I WYBÓR OFERTY

Prawie każdy z Was wie, że nieruchomości w Luksemburgu do tanich nie należą. W dodatku, za duże pieniądze nie zawsze dostaje się zamek Disney'a. W związku z tym znalezienie atrakcyjnej oferty wymaga czasu, czasu i jeszcze raz czasu. W naszym przypadku zajęło to bite trzy tygodnie i to dzięki 100-procentowej dyspozycyjności żony. Pracującej parze albo singlowi na pewno będzie trudniej. Dlaczego? Kontakt z potencjalnym deweloperem wymaga cierpliwości jak w każdym innym przypadku, gdy zajdzie konieczność skorzystania z jakiejkolwiek usługi w Luksemburgu :-). Telefon, prośba o ofertę, potwierdzenie uprzejmej Pani po drugiej stronie, odczekanie dwóch dni, kolejny telefon, przypomnienie o wysyłce broszur, potwierdzenie uprzejmej Pani po drugiej stronie, odczekanie dwóch dni – JEST!

Ale zacznijmy od początku. Przed przystąpieniem do ostrych poszukiwań pierwszą rzeczą, którą należy zrobić to wycieczka po bankach z pytaniem o własną zdolność kredytową. To pozwoli określić próg cenowy. Dodatkowo należy bezwzględnie odwiedzić stronę stronę Departement du Logement, gdzie znajdziemy opis wszelkich ulg i dopłat, jakie mogą nam przysługiwać przy zakupie nowej nieruchomości. Informacje i formularze dostępne są po francusku i niemiecku. Po tym wszystkim możemy zacząć szukać. W naszym przypadku zaczęliśmy od lektury ogłoszeń prasowych, spisywaniu numerów telefonów kontaktowych z okolicznych placów budowy na Kirchbergu i wertowaniu nieocenionej strony athome, która w zaawansowanej wyszukiwarce zawiera opcję „nowobudowane”. Przy stronie internetowej koncentrowaliśmy się nie tyle na znalezieniu fajnego projektu (choć to oczywiście też), ale na znalezieniu jak największej liczby namiarów na agencje nieruchomości sprzedające nowobudowane mieszkania/domy. Należy pamiętać, że naprawdę dobry projekt można znaleźć w Luksemburgu na etapie trawki zieleniącej się jeszcze na placu budowy. Przynajmniej w sensownym promieniu od stolicy.

Telefonując do agencji nieruchomości (deweloperzy rzadziej sprzedają bezpośrednio swoje mieszkania) możemy zapytać o konkretne ogłoszenie, ale rzadko kiedy osoba po drugiej stronie wejdzie w głębszą dyskusję o tym, jakie są plany zaprzyjaźnionych deweloperów np. na najbliższe kilka tygodni czy miesięcy. Warto więc umawiać się osobiście, preferować małe agencje, gdzie właściciel jest jednocześnie sprzedawcą i właśnie do tego celu niezbędny jest czas. Moja żona jeżdżąc na spotkania z agentami wiele razy słyszała, że z projektu, o który się pytamy już niewiele zostało, ale za dwa tygodnie pojawi się nowy projekt w tym i tym rejonie i będzie miał mieszkania, jakie nas interesują (nie pod kablem energetycznym i w odległości większej niż 300 metrów od linii kolejowej oraz najbliższego kościoła ;-)).

Oczywiste jest, że po zebraniu kilku ofert należy pojechać na plac budowy, rozejrzeć się, w miarę możliwości pogadać z sąsiadami. Przy zbieraniu ofert analizować należy nie tylko cenę ostateczną, ale i standard wykończenia, jaki w tej cenie jest oferowany. Można poprosić agenta o wzór umowy przedwstępnej dewelopera (tzw. compromis) z wyszczególnieniem progów cenowych za poszczególne elementy wykończenia. Nie należy zrażać się propozycją wciągnięcia na trzecie miejsce listy rezerwowej – ludzie bardzo często rezerwują po kilka nieruchomości lub nie otrzymują pozytywnej decyzji kredytowej. Tak zdarzyło się w naszym przypadku. Nie należy też przejmować się faktem braku pozwolenia na budowę – jak pisałem wyżej, atrakcyjne nieruchomości sprzedają się szybko i wcześnie. Oczywiście można próbować szukać nieruchomości, która znajduje się już w zaawansowanej fazie budowy. Znam osoby, którym udało się znaleźć naprawdę fajne gniazdko kilka tygodni przed ukończeniem budowy. To są jednak wyjątki, na które nie należy liczyć z założenia. Po pierwsze wadą takiego rozwiązania jest ograniczona możliwość dokonania własnych aranżacji/ potrzebnych instalacji. Po drugie, mieszkania wybudowane albo znajdujące się w zaawansowanym stadium budowy należy sprawdzać z potrójną ostrożnością, włącznie z konsultacją w gminie w sprawie zagospodarowania przestrzennego okolicy.

Podczas wyboru nieruchomości popełniliśmy jeden błąd. Nie mając żadnych doświadczeń, a i niewielu znajomych z doświadczeniami, szukaliśmy mieszkania, którego plan zaproponowany przez dewelopera całkowicie by nam odpowiadał. I to jest błąd. Architekt dewelopera do momentu podpisania aktu notarialnego dokona bezpłatnie dowolnych aranżacji, przestawienia ścian itp. Jednakże to, że architekt dokona bezpłatnie modyfikacji, nie oznacza, że modyfikacje zostaną uwzględnione bezpłatnie przy wystawianiu faktur za budowę. Należy upewnić się, czy i jak wymarzone zmiany wpłyną na ostateczną cenę mieszkania u dewelopera. Jeżeli z kilku małych pokoi tworzymy mniej większych mamy też realną szansę na nieznaczną redukcję ceny z uwagi na mniejszą ilość materiałów budowlanych.

Przy podejmowaniu decyzji o wyborze mieszkania obowiązuje święta zasada. Podoba mi się, stać mnie, biorę! Szukanie kolejnych ofert na zasadzie "a może znajdę coś lepszego lub tańszego" powinno odbywać się szybko, w z góry wyznaczonym horyzoncie czasowym.

Mając za sobą poważną decyzję przystępujemy do załatwiania spraw :-)....

WAZNE: O negocjacjach cenowych – poza wymienionym wyżej przypadkiem – możemy raczej zapomnieć….

Z VAT-em CZY BEZ VAT-u

Jak większość z czytelników wie, w Luksemburgu obowiązuje 15%-owy VAT. Ma to też zastosowanie przy zakupie nowej nieruchomości. Przy zakupie pierwszej nieruchomości Państwo refunduje 12 punktów procentowych z 15-tu (chodzi tylko o koszt usługi budowlanej bez ceny działki) do maksymalnej wysokości 50.000 € [* kupując nową nieruchomość od dewelopera płaci się zawsze 3% Vat-u, niezależnie od tego, czy jest to pierwsza, czy kolejna nieruchomość]. W związku z tym wielu deweloperów oferuje cenę z jedynie 3%-owym VAT-em załatwiając za nas wszelkie formalności ze Skarbówką. Jako że cudów nie ma i za darmo tez niewielu coś oferuje proponuje dokładne rozważenie takiej opcji (jeśli jest wybór). Oferując cenę z 3%-owym VATem deweloper musi z własnej kieszeni finansować zaliczki odprowadzane do Urzędu Skarbowego (my płacimy 3% podczas kiedy deweloper musi odprowadzać 15% otrzymując zwrot dopiero po 10-ciu miesiącach). Ten koszt pieniądza (kredytu obrotowego dewelopera) wliczony jest w cenę naszego mieszkania.

REPUTACJA DEWELOPERA

Standardowo, jak w każdym miejscu na świecie powinniśmy zasięgnąć języka, co do doświadczenia firmy budowlanej. Nieocenieni są pracujący z nami Luksemburczycy. Jednakże ryzyko finansowe nabywcy w Luksemburgu jest stosunkowo niskie, a prawo lokalne wprowadziło instrumenty, które to ryzyko praktycznie eliminują (szczegóły przy opisie Aktu Notarialnego).

Z naszych obserwacji ryzyko terminowego wykonania w uzgodnionym zakresie leży zupełnie gdzie indziej. W przypadku każdego mieszkania deweloper wyznacza do kontaktu z klientem inżyniera budowy, który jest nasza skrzynką kontaktową, batem na opóźniających się podwykonawców, koordynatorem prac itp. To od kwalifikacji i charakteru inżyniera zależy bezproblemowy przebieg budowy. My mieliśmy szczęście, ale w naszej firmie budowlanej w okresie, kiedy realizowana była nasza budowa, miały miejsce istotne opóźnienia na dwóch innych projektach spowodowane przez zaniedbania inżynierów. Najgorsze jest to, ze praktycznie nie widzę sposobu na skuteczne wyeliminowanie tego ryzyka.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA

Podpisując umowę przedwstępną ponownie zwracamy uwagę na standard wykończenia i jego progi cenowe. Mając czas można wybrać się do składów budowlanych, żeby podpatrzeć, co gwarantuje nam nasz "standard". Patrzeć należy nie tylko na to, jaką glazurę możemy otrzymać w ramach ceny, ale i czy np. deweloper zainstaluje nam domofon, czym wyłoży ściany, ile kontaktów zainstaluje. W naszym dość dużym mieszkaniu liczba kontaktów oferowanych w standardzie była równa tej, jaką posiada moja mama w trzykrotnie mniejszym metrażu na warszawskim Ursynowie. Nie słyszałem o przypadkach, aby cena mieszkania obejmowała chociaż podstawowe sprzęty czy meble kuchenne, natomiast wliczony jest podstawowy, biały montaż łazienkowy [* w podstawowe wyposażenie zwykle nie wchodzi kabina prysznicowa, tylko brodzik].

Uwagę zwrócić należy na zapisy dotyczące wyłączeń cenowych. Zazwyczaj dodatkowo zapłacimy za doprowadzenie łącza telefonicznego z PT Luxembourg oraz podłączenie do sieci wodnej, gazowej i elektrycznej. Umowę należy czytać uważnie po to, by nie być zaskoczonym ewentualnymi dodatkowymi kosztami, jak np. doprowadzenia przewodów gazowych od granicy działki itp.

Proponuje nie przejmować się zapisami mówiącymi, że nasza nieruchomość będzie budowana z płyt lub komponentów betonowych. W Polsce beton wywołuje niemiłe skojarzenia (wielka płyta), ale w Luksemburgu z cegły się nie buduje (nie mylić z betonowymi bloczkami). Inną rzeczą, której należy bezwzględnie się domagać to wpisanie terminu rozpoczęcia budowy. On i tak zazwyczaj nie będzie dotrzymany, ale przynajmniej będziemy w tzw. prawie i będziemy mogli wycofać się z umowy przedwstępnej otrzymując z powrotem nasza zaliczkę. W naszym przypadku od podpisania umowy przedwstępnej do aktu notarialnego minął ponad rok, a termin rozpoczęcia budowy opóźnił się o 6 miesięcy. Chociaż mieliśmy możliwość odstąpienia od umowy nie zrobiliśmy tego, bo ceny rosły lawinowo i za nowe mieszkanie o podobnych parametrach musielibyśmy zapłacić już znacznie więcej, a ryzyko podobnych opóźnień też by pozostało.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej dostajemy 30 dni na załatwienie promesy kredytowej [* do 30 dni maksymalnie, może być tylko 14 dni]. Jeśli rozmawialiśmy z bankiem wcześniej, to tylko formalność. W BCEE, w którym braliśmy kredyt, przyznanie kredytu trwało kilka dni.

Po złożeniu promesy musimy wpłacić deweloperowi zaliczkę. Zaliczka wynosi zazwyczaj 10% wartości gruntu [* zależy to od dewelopera – może być 2% lub wcale], co dla mieszkań między 80 a 130 m² oznacza od 5 do 15 000 € w zależności, czy kupujemy mieszkanie w bloku, czy dupleks z kawałkiem zielonego poletka obok tarasu. Te kwotę trzeba mieć w cash'u. Proponuje dokładne sprawdzenie kwoty do zapłaty podanej przez dewelopera. W naszym przypadku była trzykrotnie wyższa niż się faktycznie należało.

Kupując dom u dewelopera zostaniemy dodatkowo obciążeni (lub będziemy musieli wykonać we własnym zakresie) wykończeniem nawierzchni tarasów, dojazdów do garażu i wszelkich innych ciągów pieszych i jezdnych prowadzących od granicy działki do naszych drzwi. Należy mieć to na uwadze, bo koszty takich wykończeń to minimum kilka tysięcy euro. Przy mieszkaniach i dupleksach te rzeczy powinny znaleźć się w cenie. Jeżeli znajdują się one wśród wyłączeń cenowych to jest to w przypadku mieszkań dość nietypowe i gorąco polecam dyskusje z deweloperem. Bezpośrednio po podpisaniu umowy przedwstępnej otrzymaliśmy pismo od notariusza proszące nas o przesłanie odpowiednich dokumentów i oświadczeń. Z reguły deweloperzy akceptują notariuszy proponowanych przez nabywców, jeżeli taka jest ich wola.

Zwracam uwagę na to, że deweloperzy bardzo niechętnie zgadzają się na wykańczanie budowanych przez nich mieszkań przez przykładowego pana Kazia, czyli tzw. fachowca ściągniętego przez nas z Polski. Nie zgadzają się także na stosowanie kupionych indywidualnie w Polsce materiałów wykończeniowych. Zasłaniają się przy tym obowiązkiem gwarantowania standardów całego mieszkania (ciepło, szczelność, wilgotność itp.), czego (rzekomo) nie mogą być pewni w przypadku podwykonawcy lub materiałów, których pochodzenia nie znają. Nasz deweloper był wręcz zszokowany pytaniem o taka możliwość i patrząc prosto w oczy zapytał: czy Państwo obawiają się, że wybór proponowany przez naszego partnera nie będzie Państwa zadowalał?

Ostatnio jednak obijają mi się o uszy komunikaty moich znajomych, którzy uprzejmie donoszą o możliwości kupna nieruchomości u dewelopera w stanie surowym – czyt. z opcja wynajęcia Pana Kazia we własnym zakresie. My nie jesteśmy – mimo pewnych korzyści cenowych – zwolennikami takiego rozwiązania. Wiąże się to z ryzykownym kontaktem na odległość, brakiem koordynacji prac między deweloperem a podwykonawcą, egzekwowaniem poprawek itp. Poza tym deweloper rezerwuje sobie w umowie opcje niezgodności faktycznych wymiarów pomieszczeń z zatwierdzonym planem do 3%, tak więc zamówiona na podstawie planu zabudowa kuchenna może nie pasować.

Już na etapie umowy przedwstępnej dowiemy się, ze cena naszej nieruchomości będzie podwyższana o wskaźnik inflacyjny (jak w Polsce). Istnieją jednak różnice między deweloperami w stosowaniu tego zapisu. Niektórzy stosują wskaźnik inflacyjny od momentu podpisania umowy przedwstępnej tzn. ze przy podpisaniu aktu notarialnego możemy zostać zaskoczeni wyższą cena zakupu. W naszym przypadku tak się nie stało i wskaźnik inflacyjny był stosowany od kolejnego roku kalendarzowego po podpisaniu aktu notarialnego.

TERMIN PODPISANIA AKTU NOTARIALNEGO WYDŁUŻA SIĘ

Podpisując umowę przedwstępną w czerwcu 2005 roku deweloper zobowiązał się do rozpoczęcia budowy najpóźniej w kwietniu 2006 roku. Ustnie informowano nas, że pierwsza łopata wbita zostanie nawet "na jesień". Mieliśmy jednakże względnego pecha, bo bodajże w 2004 roku dokonano w Luksemburgu rewolucji w prawie budowlanym, czego konsekwencja był paraliż procesu wydawania pozwoleń na budowę. Minęła jesień, wiosna, a my od dewelopera nie dostawaliśmy żadnego sygnału.

Po 1 kwietnia 2006 zaczęliśmy się denerwować i próbowaliśmy wywierać tzw. presję grożąc wycofaniem zaliczki, co przyjmowane było z mieszaniną rozbawienia i zdziwienia. W końcu, w maju 2006, dowiedzieliśmy się, że nasza gmina wydała pozwolenie na budowę. Zadzwoniłem do gminy, aby upewnić się co do rzetelności tej cudownej wiadomości i tu miłe zaskoczenie... W gminie udzielono mi wszelkiej informacji, co do mojego pozwolenia na budowę i poinformowano, jakie formalności będą załatwiane dalej przez dewelopera przed rozpoczęciem prac.

Po tym pierwszym kontakcie z luksemburska instytucja publiczną, jak i po kolejnych (o czym poniżej) mogę sformułować jednoznaczny wniosek, że jakość tzw. serwisu instytucji publicznych w Luksemburgu zdecydowanie przewyższa tę, oferowaną przez firmy prywatne. W żadnej z instytucji publicznych nie byliśmy, ani zbyci, ani odprawieni z kwitkiem. Wręcz przeciwnie – zawsze wysłuchiwano nas z uwagą i proponowano rozwiązania naszych problemów.

Właśnie w gminie dowiedzieliśmy się, że po uzyskaniu pozwolenia na budowę deweloper musi zwrócić się do Urzędu Katastralnego (Cadastre Verticale) o podział działki na mieszkania. Dowiedzieliśmy się też, że ten proces trwa około dwóch miesięcy. Jako że w międzyczasie zrobił się początek lipca, a za pasem był już sierpień – obowiązkowa przerwa we wszelkich pracach budowlanych, dzwoniliśmy w nerwach do tego urzędu pytając, jak wygląda wniosek naszego dewelopera. Urzędnik, który z nami rozmawiał powiedział nam, że wszystko jest na dobrej drodze i że odpowiednia decyzja oczekuje na podpis szefa, co powinno nastąpić w ciągu dwóch tygodni. Dwa tygodnie to oznaczało koniec lipca i koszmarny sierpień. Słysząc rozpacz i załamanie w głosie żony powiedział: "... ale wie pani... ja mogę zaraz pójść do szefa i przełożę mu ten wniosek na sam wierzch...". Tak też się stało i jeszcze przed wakacjami wszelkie pozwolenia zostały udzielone.

Okres przed podpisaniem aktu notarialnego warto wykorzystać na odwiedzenie salonów kuchennych (szczegóły poniżej). Zaraz po podpisaniu aktu notarialnego powinno się już mieć projekt kuchni, aby móc zatwierdzić deweloperowi ostateczny plan mieszkania. W naszym przypadku kran instalowany pod oknem w kuchni wymagał zmiany wielkości okien. Jeżeli nie mielibyśmy planu kuchni już wtedy, powstałby problem.

AKT NOTARIALNY I UMOWA KREDYTU

Zdecydowanie przeceniliśmy zapał naszego dewelopera, ponieważ – mimo wystawienia pozwoleń w połowie lipca – był on gotów do podpisania aktu notarialnego dopiero w październiku :-(

I tu czeka nas kolejne miłe zaskoczenie. Podpis aktu notarialnego i umowy kredytowej koordynowany jest całkowicie między notariuszem i bankiem. Jedyne, co musimy zrobić to stawić się o odpowiedniej godzinie i podpisać. Tego samego dnia podpisuje się zarówno kredyt, jak i akt notarialny (w odstępie około dwóch godzin). Przy podpisie umowy kredytowej załatwiane są też od razu wszelkie formalności związane z zabezpieczeniami, kontami kredytowymi i prowizjami. Cała sprawę załatwia się od A do Z jednego poranka albo popołudnia. Wraz z pismem dostajemy projekt aktu notarialnego.

Oczywiście porównaliśmy ten projekt z umowami podpisanymi wcześniej przez trójkę naszych znajomych u różnych notariuszy. Różniły się bardzo nieznacznie, co znaczy, że w Wielkim Księstwie obowiązuje "standard".

Nasze największe obawy wzbudził brak konsekwencji dla dewelopera za opóźnienia, jednakże nasze obawy zostały do pewnego stopnia uśmierzone przez notariusza, który zapewnił o możliwości szybkiego i skutecznego dochodzenia roszczeń z Kodeksu Cywilnego. Należy także mieć na uwadze, że nawet gdyby komuś udało się wprowadzić jakieś konsekwencje finansowe do kontraktu (znam takie przypadki), to termin zakończenia budowy podany w akcie notarialnym obłożony jest zawsze pewnymi warunkami. Po pierwsze termin ten liczony jest w miesiącach roboczych od rozpoczęcia budowy. Miesiącem roboczym nigdy nie jest sierpień. Poza tym do miesięcy roboczych nie liczą się dni, w których temperatura powietrza spada poniżej 5 stopni (bezpieczna temperatura do wylewania betonu). Oczywiście, jeśli deweloperowi będzie na tym zależało, odliczy on także dni z niska temperatura, nawet jeśli beton wylewany był w maju. Z tego powodu udowadnianie deweloperowi niewielkiego opóźnienia jest raczej nieskuteczne. Dodatkowo, w trakcie budowy deweloper będzie miał możliwość pewnego wydłużania daty oddania obiektu przy zmianie standardu wykończenia. Jeżeli w standardzie oferowano nam panele i terrakotę, które chcielibyśmy wymienić na parkiet, będziemy musieli zgodzić się na wydłużenie terminu oddania mieszkania o 3-4 tygodnie. W przypadku, który znam, gdzie nabywcy udało się wstawić do aktu notarialnego sankcje finansowe za opóźnienie, to opóźnienie faktycznie wystąpiło. Otrzymanie od dewelopera tzw. żywej gotówki było jednak dość trudne i skończyło się na kompromisie w postaci jakichś dodatkowych prac.

Prawo luksemburskie nakazuje generalnemu wykonawcy dostarczyć nabywcy gwarancję bankową obejmującą wartość usługi budowlanej (cena sprzedaży minus wartość gruntu). Gwarancja musi zostać nam wręczona przy podpisie aktu. Gwarancja ta jest dla nabywcy zabezpieczeniem na wypadek bankructwa dewelopera. Jest też ona istotnym czynnikiem motywacyjnym dla dewelopera do zakończenia budowy w jak najszybszym terminie, bo jej wystawienie i obowiązywanie związane jest z kosztami.

W przeciwieństwie do Polski, w Luksemburgu nabywca staje się właścicielem gruntu w momencie podpisu aktu notarialnego, z reguły przed rozpoczęciem budowy. Sam akt notarialny dzieli się na dwie podumowy – jedną dotyczącą zakupu gruntu, drugą dotyczącą realizacji budowy na gruncie nabywcy. Sprzedającymi w obydwu umowach mogą być różne podmioty i nie ma w tym nic niepokojącego. Sprzedaż gruntu nie jest obciążona VAT-em, w przeciwieństwie do usługi budowlanej. Językiem aktu notarialnego jest francuski.

Przy podpisaniu aktu notarialnego bank przelewa z naszego kredytu wartość naszego gruntu (minus wpłacona wcześniej 10%-owa zaliczka). Bank przelewa także notariuszowi jego opłatę. Istnieje możliwość zapłaty taksy notarialnej z kredytu (w przypadku BCEE trzeba to wyraźnie zaznaczyć we wniosku kredytowym). Oplata notarialna w Luksemburgu jest procentowo niższa niż w Polsce. Od ceny zakupu ok. 500 000 € nie powinniśmy zapłacić więcej niż 4 500-5 000 € [* tak wygląda tylko w przypadku zakupu PIERWSZEJ nieruchomości, przy kolejnej są dużo wyższe].

WAZNE: Oprócz opłaty notarialnej w Luksemburgu istnieje obowiązek dokonania rodzaju opłaty administracyjnej od nabywanej nieruchomości. Ta oplata to 7% ceny nabywanej nieruchomości. Jest więc stosunkowo wysoka. Należy jednak pamiętać, ze Wielkie Księstwo oferuje każdemu nabywcy nieruchomości rodzaj ulgi od tej opłaty w wysokości 20 000 € per capita tzn. jeżeli nieruchomość nabywają małżonkowie – zwolnienie wynosi 40 000 €. Jeżeli przy zakupie pierwszej nieruchomości małżeństwo wykorzysta "kredyt" w wysokości 35 000 €, wówczas 5 000 pozostaje do wykorzystania przy zakupie kolejnej nieruchomości.

WAZNE: Należy pamiętać, ze luksemburski BCEE działa na zasadach, które polski PKO BP stosował około 1986 roku. Przy podpisywaniu umowy kredytowej należy sprawdzić, jakiej wielkości transze przelano na nasze konto kredytowe. Oprocentowanie płacimy od wielkości przelanej transzy i jeżeli transza obejmuje wysokość całego kredytu zostaniemy obciążeni odsetkami za cały kredyt już od pierwszego miesiąca mimo, ze faktury będziemy płacić stopniowo, w okresie budowy.

BCEE formalnie nie pobiera prowizji od zaangażowania, czyli wysokości udzielonego, a niewykorzystanego kredytu (prowizja za gotowość). Jednakże stosuje ukryte formy prowizji, na które należy zwrócić uwagę. Przykładowo, jeżeli do dyspozycji kredytobiorcy postawiono transzę 200 000 €, to kwota ta zostanie wydana dopiero po upływie określonego czasu, np. 9 miesięcy. Oprocentowanie za 200 000 naliczane jest jednak od samego początku. W tym samym czasie otrzymujemy oprocentowanie depozytowe od różnicy miedzy 200 000 €, które zostały postawione do dyspozycji, a kwotą zapłaconych faktur. To oprocentowanie depozytowe jest dokładnie 1 punkt procentowy niższe niż oprocentowanie kredytu. Ta różnica to faktyczna prowizja, którą płacimy w ukryty sposób. Dlatego w naszym interesie jest, aby transze stawiane do dyspozycji były jak najniższe. Funkcjonuje to zupełnie inaczej niż w Polsce, gdzie płacimy oprocentowanie za faktyczna kwotę wykorzystanych środków.

BUDOWA

Przy podpisaniu aktu notarialnego otrzymaliśmy od dewelopera numer telefonu i nazwisko pani inżynier, która miała zajmować się nasza budową i była nasza tzw. "contact person" we wszystkich sprawach.

W okresie budowy będziemy z punktualnością zegarka (tzn. zgodnie z aktem notarialnym) otrzymywać do zapłaty faktury. Fakturę za poszczególny etap prac otrzymuje się w momencie ich rozpoczęcia, nie zakończenia. Cała korespondencja z deweloperem, oferty i dokumentacja budowy prowadzona jest po francusku. Większość pracowników sektora budowlanego to frankofoni. Jednakże nie mieliśmy żadnych problemów z uwzględnieniem naszych rozwiązań kuchennych przygotowanych przez firmę niemiecką – w każdej firmie trafi się przynajmniej jeden Luksemburczyk, który pomoże w tłumaczeniu.

W momencie, gdy substancja budowlana zacznie wyłaniać się z gruntu, zaczniemy otrzymywać zaproszenia do odwiedzenia konkretnych podwykonawców (pierwsze są zazwyczaj okna, potem hydraulika + wyposażenie łazienek, następnie elektryka, stolarka wewnętrzna, glazura itp.). I tu zacznie się naprawdę zabawa z całą budową... Wrócimy do etapu opisanego w pierwszym rozdziale (spotkanie, miesiąc, oferta, telefon do miłego pana z informacją, że nie tak ustalaliśmy, druga oferta po dwóch tygodniach, poprawka ostatnich błędów, telefon, że nie tak ustalaliśmy, oferta ostateczna, która mniej więcej się zgadza). Na szczęście mój deweloper jest świadomy praktyk miejscowego rynku i wysyłał zaproszenia do konkretnych podwykonawców z odpowiednim wyprzedzeniem. Z odpowiedzią na takie zaproszenie nie należy jednak zwlekać, biorąc pod uwagę wyżej wymienione realia. Wystawienie faktury przez dewelopera poprzedzone jest ofertą cenową na pewien zakres prac (elektryka, łazienki itp.). Oferta jest ofertą tylko z nazwy, bo w praktyce jest nienegocjowalna, a próby negocjacji rodzą propozycje obniżenia standardu, jeżeli cena stanowi problem. Oferty cenowe należy weryfikować słowo po słowie i domagać się pisemnych korekt, jeśli występują niezgodności.

Trzeba zwrócić uwagę, aby oferty składane przez podwykonawcę na roboty dodatkowe (okablowanie pod Cyfre+, sieć informatyczna) przechodziły przez ręce dewelopera. Oczywiście może nie na etapie pierwszych uzgodnień, ale wersje ostateczne powinny być kierowane do dewelopera przynajmniej w kopii. Naszą stroną umowy jest deweloper (generalny wykonawca) i to on odpowiada przed nabywcą za podwykonawcę. Jest to dodatkowo o tyle istotne, że nasi rozmówcy u podwykonawców, a nawet inżynierowie odpowiedzialni u dewelopera mogą zmieniać się w trakcie budowy.

Kolejnym pozytywnym aspektem relacji z deweloperem jest fakt, że jako nabywca jesteśmy proszeni na każdym etapie budowy o zatwierdzenie stanu do realizacji na placu budowy. Pierwsze zaproszenie dostajemy bezzwłocznie po podpisaniu aktu notarialnego, kiedy to należy potwierdzić układ ścian wewnętrznych i stolarki zewnętrznej.

Kolejne potwierdzenie planu następuje na etapie planowania instalacji elektrycznych. 

Nie należy mieć oporów w reagowaniu na wszelkie niedoróbki dewelopera lub niezgodności z zatwierdzonym planem. Jeżeli niedoróbki są istotne zalecam zgłoszenie ich w pierwszej kolejności do dewelopera listem poleconym, a dopiero potem można podjąć przyjazną dyskusje na temat rozwiązania problemu. Nie chodzi tu nawet o ryzyko świadomego ignorowania naszych problemów, ale raczej o pewność, że inżynier nadzorujący budowę, który zazwyczaj rozmawia z kilkoma klientami i podwykonawcami dziennie będzie miał przysłowiowy papier, który rzuci mu się w oczy po otwarciu segregatora.

Z naszego doświadczenia w zamawianiu projektu kuchni wynika, że zdecydowanie wygodniej jest zamawiać kuchnie w Niemczech. Próbowaliśmy wyrywać oferty z luksemburskich salonów kuchennych i okazywało się, że przede wszystkim musimy przechodzić przez opisaną wcześniej gehennę (telefon, oferta, błędy, kolejny telefon, oferta itp.). W dwóch salonach kuchennych w Luksemburgu projekty różniły się zasadniczo od stawianych wymagań. W dodatku oferty cenowe to różnica minimum 10-20% w porównaniu do Niemiec, co ma ogromne znaczenie w przypadku kuchni droższych z pełnymi bajerami tj. powyżej 20 000 €. Polecam zarówno odwiedzenie działu kuchennego w Moebel Martin oraz małej rodzinnej firmy Kuechen Gerard w Trewirze, który to salon dostał odznakę niemieckiej Stiftung Warentest (gut), a i podejście do klienta jest całkowicie różne niż w Luksemburgu. W przypadku mojej żony było to istotne, bo w pewnym okresie co 2 tygodnie rewidowała plany. Reakcja salonu była niezmienna – uśmiech i akceptacja. Nawet po roku. Nie oczekują też żadnych zaliczek, tylko podpisu na ofercie cenowej. Przy wpłacie gotówką oferowana jest bonifikata w wysokości 800 €, a i można się targować z sukcesem o cenę zasadniczą.

PRAKTYKA ZWROTU VATu

Jeżeli udało się nam znaleźć dewelopera, który wystawia faktury z pełnym, 15%-owym VAT-em, wówczas musimy sami pofatygować się do Urzędu Skarbowego. Wymogiem miejscowych władz jest, aby wnioski o zwrot VAT-u nie były składane częściej niż co 6 miesięcy. W praktyce uznaje się, że wnioski powinny być składane dwukrotnie: raz na ukończenie stanu surowego, i ponownie po otrzymaniu kluczy i zapłaceniu ostatniej faktury.

Złożenie wniosku jest kompletnie bezproblemowe, a wszelkie zasady i warunki zwrotu VAT (ograniczenia w zbyciu, wynajem), adresy, jak i wzory niezbędnych formularzy publikowane są na stronie Ministerstwa Finansów. Przejrzyste broszury na ten temat dostępne są także na wspomnianej wcześniej stronie www.logement.lu.

Termin zwrotu VAT, to około 10 miesięcy. Uległ on znacznemu skróceniu w porównaniu z 2004 rokiem, kiedy to na zwrot VAT można było czekać nawet 2 lata. W przypadku złożenia dokumentów (osobiście lub pocztą), stosunkowo szybko otrzymamy potwierdzenie ich przyjęcia z Urzędu Skarbowego.

6.  ZAKUP DOMU NA RYNKU WTÓRNYM

(autor Marcin Wierzbicki)

Poszukując miejsca dla siebie, warto rozważyć opcję zakupu mieszkania/domu z drugiej ręki, czyli de facto poprzez agencję handlu nieruchomościami. Podobnie jak w przypadku wynajmu mieszkań, tak też luksemburski rynek zbytu jest w co najmniej 95% opanowany przez agencje, na próżno więc szukać ogłoszeń „prive”. Jednak nikogo nie powinno to martwić, gdyż w Luksemburgu wszelkie opłaty związane z pośrednictwem pokrywa strona sprzedająca.

JAK SZUKAĆ?

Oczywiście miejscem, od którego warto zacząć, jest internet. Rynek nieruchomości w Luksemburgu jest pod tym względem świetnie zorganizowany i choć istnieje tu podobno ponad 1200 agencji nieruchomości, nie musimy być skazani na wertowanie ogłoszeń na tysiącach stron. Z pomocą przychodzi baza danych rynku nieruchomości pod adresem athome.lu, grupująca ogłoszenia z większości luksemburskich agencji. Alternatywą może być też strona habiter.lu, mająca tę dodatkową zaletę, iż można tam znaleźć także ogłoszenia prywatne.

Wertując athome czy habiter, mamy możliwość sortowania ogłoszeń wg różnych kryteriów, takich jak cena, typ i metraż nieruchomości, jej umiejscowienie tak generalnie (a więc w której części Wielkiego Księstwa) jak i precyzyjnie, co do konkretnej miejscowości. I tu uwaga – należy szczególnie bacznie przyglądać się atrakcyjnym cenowo ofertom w miejscowościach przygranicznych. Coś co nazywa się (wielkimi literami) „Vianden (LU)”, „Wasserbilllig (LU)” czy „Remich (LU)” i kosztuje za całkiem niezły metraż z ogródkiem i garażem poniżej 300 tys. €, gdzieś na końcu ogłoszenia, małym druczkiem może zawierać adnotację „jedynie 5 km od granicy luksembursko-niemieckiej”. Oczywiście nie należy mieć złudzeń – to jest nieruchomość leżąca na terenie Niemiec. Niemcy też piękny kraj, ale jeśli już ktoś szuka docelowo w Luksemburgu, musi mieć świadomość, że tego typu ogłoszenia nie spełniają przynajmniej jednego z przyjętych przez niego kryteriów.

Jeśli trafimy na ogłoszenie, któremu chcemy przyjrzeć się bliżej, klikając na link do niego, otrzymamy opis mniej lub bardziej detaliczny, zaopatrzony nierzadko w zdjęcia oraz adres i stronę internetową agencji, a niekiedy i dokładny adres interesującej nas nieruchomości. Opisy często składają się ze skrótów, które początkującym poszukiwaczom niewiele powiedzą. Słowniczek skrótów związanych z tym tematem znajdziecie w rozdziale o wynajmowaniu mieszkań.

Prócz tego, co w ogłoszeniach widać na pierwszy rzut oka, warto przypatrzeć się takim elementom, które z pozoru są mało istotne, ale mogą mieć znaczenie. Jedną z takich danych jest czas, od jakiego ogłoszenie jest w ofercie danej agencji. Generalnie, jeśli jest już od dłuższego czasu, to źle. Niezwykły dynamizm rynku nieruchomości w Luksemburgu powoduje, że ciekawsze oferty znikają jak świeże bułeczki. Mało przy tym prawdopodobne, by jakaś super okazja tak po prostu „zawieruszyła się” i nie została dostrzeżona przez czas dłuższy niż kilka tygodni. Oglądając więc ogłoszenie, które wisi od dwóch-trzech miesięcy, miejmy świadomość, że oglądało je przed nami kilkanaście, a może nawet kilkadziesiąt osób, i coś musiało je zniechęcić do bliższego zainteresowania się tą ofertą. Z drugiej strony jednak być może zmęczony czekaniem właściciel będzie bardziej podatny na negocjacje cenowe. Te bowiem w przypadku zakupu nieruchomości są jak najbardziej możliwe (w odróżnieniu od wynajmu, gdzie niezwykle trudno jest uszczknąć choćby stówkę). Często nawet sami właściciele obniżają po jakimś czasie cenę takiego niechodliwego domu. Pojawia się wtedy przy ofercie kuszący napis „nouveau prix”. Nie dajmy się jednak zwieść – bywa, że jest to jedynie chwyt reklamowy. Nowa cena potrafi być jedynie nieznacznie mniejsza od poprzedniej, a nawet, co zauważymy, wertując tygodniami ogłoszenia na athome, niekiedy cena w ogóle nie ulega zmianie, a dopisek, niezgodny oczywiście z prawdą, ma zwyczajnie skusić tych, którzy są łasi na wszelkiego rodzaju okazje. Wszelkich negocjacji należy tak czy inaczej dokonywać przed podpisaniem compromis de vente, bowiem ten dokument zawiera najistotniejsze dane, które przepisane zostają później do aktu notarialnego – cena, data przekazania kluczy, ewentualne dodatkowe warunki. Jakiekolwiek późniejsze zmiany będą niezwykle trudne do wprowadzenia, a w określonych okolicznościach wręcz niemożliwe lub po prostu kosztowne.

NA CO WARTO ZWRÓCIĆ UWAGĘ ZANIM WYBIERZEMY SIĘ OGLĄDAĆ?

Przede wszystkim ważna jest lokalizacja. Wiele będziemy mogli zmienić, zmodernizować, przebudować już po zakupie nieruchomości. Jednego wszak zmienić nam się nie uda – jego położenia.

Warto więc sprawdzić, czy budynek nie jest położony przy głównej drodze, autostradzie, zbyt blisko linii kolejowej, na trasie przelotu lądujących samolotów etc. Oczywiście nie każdemu przeszkadza hałas, a niektórzy traktują wręcz bliskość autostrady (o ile jest na nią wjazd) czy torów kolejowych (o ile w pobliżu jest stacja) jako dodatkowy atut. Sprawdzić te dane możemy oczywiście na mapie, ale też warto się wybrać i spędzić 2-3 kwadranse pod nasza wymarzoną przyszłą rezydencją, by potwierdzić lub wyeliminować „organoleptycznie” nasze obawy.

Nie sprawdzimy natomiast na mapie turystycznej planu zagospodarowania gminy, z którego może wynikać, czy nie powstanie w spokojnych okolicach naszego przyszłego lokum wielkie osiedle mieszkaniowe, zakład produkcyjny czy wysypisko śmieci. O te zagrożenia zapytać możemy właśnie w gminie, która dysponuje takimi planami i – co ważniejsze – ma obowiązek nieodpłatnie nam je okazać. Jeśli przedmiotem naszego zainteresowania jest dom lub działka, można także wybrać się do „kadastru” [Administration du Cadastre et de la Topographie a Luxembourg] – urzędu dysponującego danymi na temat wszystkich nieruchomości w Wielkim Księstwie, gdzie za 5 € opłaty skarbowej uzyskamy precyzyjny wyrys tej działki z jej numerem ewidencyjnym oraz wyszczególnieniem, czyją pozostaje ona obecnie własnością. 

Te dane i tak ma obowiązek sprawdzić notariusz przed przystąpieniem do sporządzania aktu, ale jeśli ktoś chciałby mieć pewność – może to zrobić w dowolnym momencie na własną rękę. Także w gminie możemy zapytać się o związane z działką tzw. służebności (servitudes), a więc czy przez działkę nie przebiega droga, czy nie musimy udostępniać dojazdu do czyjejś posiadłości przez własny teren lub czy nie powinniśmy dbać o utrzymanie stanu technicznego przylegającej do działki drogi, traktu, schodów i innych ciągów komunikacyjnych. To ważne, bo tego typu informacje mogą „umknąć” ogłoszeniodawcy i choć z całą pewnością pojawią się w akcie notarialnym, to na tym etapie z pewnych planów czy wręcz zobowiązań trudniej nam się będzie wycofać.

Skoro już mowa o sprawdzaniu dokumentacji – warto także w gminie zapytać o PAG (Plan d'amenagement general) oraz PAP (Plan d'amenagement particulier). Dowiemy się z tych dokumentów, jaki jest status działki, na której stoi kupowana przez nas nieruchomość. Bywa bowiem często, iż prawo do zabudowy posiada jedynie ta część działki, na której stoi dom, pozostała część (o ile taka w ogóle jest) może mieć status nieustalony. W takim przypadku, gdybyśmy planowali w przyszłości postawienie jeszcze jakiegoś budynku na takiej działce, będziemy musieli dostać nie tylko zgodę architekta i gminy, ale także właścicieli działek sąsiednich. Ponadto trzeba wiedzieć, że nawet przebudowa już istniejącej nieruchomości wymaga w Luksemburgu akceptacji architekta, zgody gminy, a jeśli budynek pochodzi sprzed wojny, także zgody konserwatora zabytków.

OGLĄDAMY…

Pomijając truizmy w stylu, że dom nie powinien się rozsypywać, podłoga zapadać, a ściany pękać, z całą pewnością warto zwrócić uwagę na dach. 

I nie chodzi tu tylko o to, czy przecieka, względnie czy wypadają z niego dachówki. Jeśli dom, który chcemy kupić ma więcej niż 25 lat, jest wielce prawdopodobne, że jego dach pokrywa eternit lub inny materiał zawierający azbest. Tego typu pokrycie dachowe wpłynie niewątpliwie ujemnie na zawartość naszego portfela, bowiem Luksemburg przyjął dyrektywę UE, wg której w ciągu najbliższych kilkunastu lat wszelkie elementy budynków zawierające azbest winny zostać zastąpione wolnymi od tego szkodliwego składnika. Warto wiedzieć też, jakiego typu centralne ogrzewanie oraz podgrzewanie wody bieżącej zainstalowane jest w kupowanym przez nas domu. Dosyć popularne tutaj ogrzewanie mazutowe wcale nie należy do najtańszych (choć i tak będzie z pewnością lepszym rozwiązaniem niż ogrzewanie elektryczne). Ponadto warto wiedzieć, że zbiorniki na mazut wg obecnych przepisów winny znajdować się w specjalnym betonowym „korycie”. Jeśli w interesującej nieruchomości nie ma takowego, czeka nas być może przebudowa.

Od roku 2008 Luksemburg stawia na ekologię. Oznacza to tyle, że na dom energooszczędny możemy dostać dosyć wysokie dotacje. Dostaniemy je także na przebudowę domu, względnie instalacji starej generacji na te spełniające wymagane obecnie kryteria, ale zawsze warto rozważyć (sięgając do lektury stron internetowych...), ile i na czym więcej stracimy/zaoszczędzimy. Dalsze wyliczanie elementów, których stan powinniśmy sprawdzić, jak szczelność okien czy drożność rynien, pozostawimy może przezorności kupujących, względnie zaproszonych przez nich ekspertów. Możemy bowiem zawsze zażyczyć sobie wizytowania sprzedawanego domu w obecności fachowca, a nawet poprosić o konsultację eksperta z ULC(Union Luxembourgeoise des Consommateurs). Pytanie tylko, czy do momentu, kiedy nasz ekspert zechce znaleźć czas na obejrzenie interesującego nas domu, dom ten nie zostanie już kupiony przez kogoś mniej skrupulatnego…

COMPROMIS DE VENTE

Jeśli zdecydowaliśmy się na zakup nieruchomości, podpisujemy ze sprzedającym dokument zwany compromis de vente, czyli umowę przedwstępną. Są w niej zawarte wszystkie istotne informacje – dane kupującego, sprzedającego, dane dotyczące nieruchomości, a także wstępna data podpisania końcowego aktu notarialnego i przekazania kluczy oraz cena. Dane te zostaną potem zapisane z końcowym akcie notarialnym. Wycofanie się z już podpisanej umowy przedwstępnej może nas kosztować 10 % wartości nieruchomości. Bez dotkliwych konsekwencji możemy wycofać się z kontraktu jedynie wtedy, kiedy bank nie przyzna nam kredytu lub z powodów losowych. W przypadku nieotrzymania kredytu należy przedstawić stosowny dokument z banku. W compromis de vente najczęściej zawarta jest formuła, że na wycofanie się z transakcji z powodu nieotrzymania kredytu kupujący ma określony czas.

POMOC PAŃSTWA

O jedna lub kilka form pomocy państwa przy zakupie nieruchomości zwrócić się możemy dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, jednak przed upływem 10 lat od tego momentu.

Aby uzyskać pomoc państwa należy spełniać następujące warunki:

– średnia kwota podlegająca opodatkowaniu (montant imposable) uzyskana w ciągu ostatnich trzech pełnych lat podatkowych przed zakupem nieruchomości nie może przekraczać 45.894 €. Jeśli mieszkanie kupiliśmy przykładowo w lipcu 2008, to powinniśmy przedstawić dokumenty za rok 2005, 2006 i 2007. Aide de Logement może wziąć pod uwagę jedynie rok ostatni przed zakupem nieruchomości o ile wykażemy, że w stosunku do lat poprzednich nasze zarobki w roku ostatnim zmniejszyły się o min. 20%.

– maksymalny metraż nabywanej nieruchomości, przy czym chodzi tu o tzw. powierzchnię użytkową, nie może przekroczyć 120 m² w przypadku mieszkania, w przypadku domu – 140 m². Jeśli posiadamy dzieci, na każde dziecko przysługuje nam dodatkowo 16 m².

Uwaga – ograniczenia metrażu nie dotyczą nieruchomości wybudowanych przed 11 września 1944. Jeśli uzyskamy zaświadczenie z gminy o tym, iż kupiony przez nas dom jest starszy niż wskazuje na to ustawa, nie musimy przedstawiać innego zaświadczenia (także do uzyskania w gminie) dokumentującego szczegółowy rozkład pomieszczeń w domu oraz wskazującego metraż powierzchni użytkowej.

– zgłaszając wniosek o dofinansowanie państwa nie możemy być w momencie jego składania w posiadaniu żadnej innej nieruchomości, czy to na terenie Wielkiego Księstwa czy zagranicą.

– ponadto, by uzyskać pomoc państwa musimy zadeklarować (i deklaracja ta umieszczana jest w akcie notarialnym), że nabywaną nieruchomość zamieszkamy w ciągu 2 lat od jej zakupu oraz, że przez okres 5 lat nie sprzedamy jej, ani nie wynajmiemy w części ani w całości osobom trzecim. Dodatkowo trzeba wiedzieć, że taka deklaracja zwalnia nas też od zapłacenia 7% podatku od zakupu nieruchomości, o ile jest to pierwsza nabywana przez nas nieruchomość w Luksemburgu.

Na pomoc państwa składają się różne formy dofinansowania, które można podzielić na trzy grupy, ze względu na ich przeznaczenie. I tak jedna z form stanowi refundacja części kosztów poniesionych przy budowie nowego domu (prime de construction). Państwo wspomaga także zakup nieruchomości na rynku wtórnym (prime d’acquisition) oraz remont nabytej nieruchomości (prime damelioration). Trzecią grupą bonifikacji są dopłaty do kredytu, niezależnie od tego czy wzięliśmy go na zakup działki, budowę domu, czy w celu nabycia nieruchomości na rynku wtórnym (subventions d’interet oraz bonification d’interet).

Odpowiedni formularz wniosku o dofinansowanie pobrać można w siedzibie Aide de Logement lub wydrukować sobie po prostu ze strony www.logement.lu. Aby udokumentować nasze prawo do uzyskania pomocy finansowej od państwa, wraz z wypełnionym wnioskiem złożyć powinniśmy dokumenty, których listę znajdziemy pod tym adresem (pdf). Tak przygotowany komplet złożyć możemy osobiście lub wysłać listem poleconym do Aide de Logement.

Niesposób opisać tu i przewidzieć wszystkie warianty, jakie mogą dotyczyć każdej sytuacji życiowej i zawodowej (nieco inne dokumenty przedstawić powinny osoby pracujące w instytucjach UE, inne pracujące na wolnym rynku pracy w Luksemburgu, jeszcze co innego będzie koniecznie w przypadku małżeństw, gdzie jeden z małżonków pracuje nadal w Polsce, a inaczej należy udokumentować sytuacje, gdzie tylko jeden z małżonków pracuje, a drugi zajmuje się domem i dziećmi). Poniżej podajemy zatem jedynie kilka podstawowych informacji dotyczących dokumentów, jakie trzeba zgromadzić. I tak:

Zaświadczenie o zarobkach uzyskujemy oczywiście u swojego pracodawcy. Należy pamiętać, ze zaświadczenie powinno być wystawione za trzy pełne lata podatkowe poprzedzające zakup nieruchomości.

Jeśli pracujemy w Polsce, to dokumentem wystarczającym powinny być rozliczenia roczne z Urzędem Skarbowym (PIT), ale niestety muszą one zostać przetłumaczone na jeden z obowiązujących w Luksemburgu języków i powinno być to tłumaczenie przysięgłe (jakiś czas temu Aide de Logement dopuszczało tłumaczenia robione „metodą chałupniczą” przez samego petenta. Obecnie taka forma nie jest jednak akceptowana).

Jeśli współmałżonek nie pracuje nigdzie, ale mieszka z nami w Luksemburgu, wystarczy zaświadczenie uzyskane w Caisse de Pension (125, route d'Esch), że za okres, o którym mowa nie były odprowadzane w Luksemburgu żadne składki, względnie, że dana osoba nie figuruje w ich rejestrze.

Po zaświadczenie z Caisse d'Allocations Familiales (12-16, avenue Monterey, L-2163 Luxembourg) idziemy, nawet jeśli jesteśmy pracownikami instytucji UE, a co za tym idzie, dodatki na dzieci uzyskujemy z kasy unijnej. W takiej sytuacji kasa luksemburska wystawia nam zaświadczenie, ze na nasze dziecko (skadinąnd zarejestrowane w ich systemie) nie pobieramy u nich żadnych zasiłków. Oczywiście fakt ten nie uniemożliwia nam starania się o tzw. „binification d'interet”, względnie inne formy pomocy, bo samo pobieranie zasiłku na dziecko z kasy luksemburskiej nie jest warunkiem wymaganym. Certyfikat zwany „composition de menage” jak też i zaświadczenie o roku budowy kupowanej przez nas nieruchomości, względnie plan tej nieruchomości z wyszczególnieniem powierzchni użytkowej uzyskujemy w gminie.

Jeśli kupiliśmy juz nieruchomość, ale z różnych względów nie planujemy się meldować pod nowym adresem przed złożeniem wniosku o pomoc państwa, „certificat de composition de menage” uzyskujemy w gminie, w której jesteśmy zameldowani w momencie składania wniosku. Po dokument określający warunki udzielenia nam kredytu przez bank powinniśmy się zgłosić do naszego banku-kredytodawcy. Warto wiedzieć, ze choć banki mają własne formularze takiego zaświadczenia, w Aide de logement możemy otrzymać formularz autoryzowany przez te instytucje i to na takim właśnie formularzu powinniśmy uzyskać stosowne dane z banku. Do tych wszystkich dokumentów dołączamy kopie aktu notarialnego. Notariusz sam zadba, by wyposażyć nas w odpowiednio dużą ilość kopii aktu, by móc załatwić wszystkie formalności. Co ważniejsze, od notariusza, zaraz po podpisaniu aktu, wyjdziemy od razu z przynajmniej trzema kopiami aktu (chyba, ze zażyczymy sobie więcej), natomiast oryginał otrzymamy pocztą, i to po upływie conajmniej kilku tygodni.

Jeśli zdecydujemy się złożyć je osobiście, urzędnik przyjmujący je od razu sprawdzi, czy czegoś nie brakuje i czy składane przez nas dokumenty spełniają wymagane warunki. Samo przyjęcie dokumentów przez urzędnika Aide de Logement nie oznacza automatycznie pozytywnego rozpatrzenia wniosku. Na oficjalna odpowiedź będziemy musieli poczekać od kilku tygodni do 3 miesięcy. Otrzymamy ją listem zwykłym na adres podany we wniosku (pamiętajcie, żeby zaznaczyć, gdzie planujecie mieszkać w ciągu trzech miesięcy – czy juz pod adresem nabytej nieruchomości, czy jeszcze ciągle pod starym adresem). Odpowiedź może być pozytywna, odmowna albo też urząd może zażądać od nas przedstawienia dodatkowych dokumentów lub zaświadczeń, względnie zobowiązać nas do kontaktu telefonicznego z osobą prowadzącą naszą sprawę w celu złożenia dodatkowych wyjaśnień. Możemy także zostać poproszeni o napisanie oświadczenia w kwestiach, które interesują Aide de Logement, a które nie wynikają jednoznacznie z przedstawionych dokumentów. Tym samym termin ostatecznej decyzji może wydłużyć się o kolejne tygodnie. Określone bonifikacje otrzymamy oczywiście dopiero po ich przyznaniu, przy czym warto wiedzieć, że comiesięczną dopłatę do raty kredytu dostaniemy z wyrównaniem za miesiące, kiedy oczekując na rozpatrzenie wniosku spłacaliśmy juz kolejne raty.

Trzeba też pamiętać, że jeśli w trakcie otrzymywania przez nas pomocy państwa nasze warunki zmienią się w stosunku do tych deklarowanych we wniosku, możemy, a nawet powinniśmy, zwrócić się o ponowne rozpatrzenie wniosku na podstawie nowych warunków. Typową sytuacją mającą tu zastosowanie mogą być narodziny kolejnych dzieci – na każde bowiem przysługuje nam dopłata do kredytu, ponadto może się okazać, że także inne warunki (takie jak np. maksymalny metraż nabytej nieruchomości, który w przypadku kolejnego dziecka zwiększa się automatycznie) pozwolą nam w wyniku zaszłych zmian na ubieganie się o formę pomocy niedostępną nam w momencie zakupu nieruchomości. Prawo to działa niestety w obie strony, to znaczy, że jeśli złamiemy któryś z warunków podstawowych (na przykład sprzedamy zakupiona nieruchomość, na którą otrzymaliśmy pomoc państwa przed upływem ustawowych 5 lat), powinniśmy zgłosić ten fakt oraz zwrócić uprzednio pobrane dofinansowanie na warunkach określonych w odpowiednich przepisach.

***

Jeszcze w kwestii opłat notarialnych:

Przed podpisaniem aktu notarialnego powinniśmy uiścić opłaty notarialne. Jeśli na zakup nieruchomości bierzemy kredyt w banku, operacji tej dokonać może za nas bank, wpłacając pewien, najczęściej nieco zawyżony, ryczałt. Większość kwot, jakie składają się na opłaty notarialne nie jest zależna, ani od ceny ani od metrażu nabywanej nieruchomości. Kwota rejestracji („enregistrement”) wynosi normalnie 7% wartości nabywanej nieruchomości, ale jeśli w akcie deklarujemy, że nie sprzedamy, ani nie wynajmiemy jej przez najbliższe 5 lat, to zamiast 7% zapłacimy symboliczne 100 €. W przypadku kredytu, notariusz wykonuje także pełną obsługę prawną kredytu, łącznie z cesja bankową. Z tym faktem wiąże się osobny akt, a także osobna pula opłat notarialnych. Suma opłat stałych za wystawienie obu tych aktów, to w chwili obecnej ponad 4000 €. Co ciekawsze, jeśli opłat tych dokonał za nas bank, przelewając z naszego konta ryczałt na konto kancelarii jeszcze przed podpisaniem aktu, to w momencie przysłania oryginału aktu notarialnego wraz z fakturami za akt, czekać nas może mila niespodzianka w postaci rozliczenia ryczałtu na nasza korzyść. W takiej sytuacji zostaniemy poproszeni o podanie notariuszowi numeru naszego konta bankowego, na które notariusz zwróci nadpłaconą różnicę.

KUPUJEMY...ALE ZA CO?

Jeśli nie trafiliśmy akurat szóstki w totka, nie otrzymaliśmy w spadku po dziadku pół miliona, a droga naszej kariery zawodowej nie realizuje idei „od zera do milionera”, czeka nas niechybnie kontakt z bankiem w celu uzyskania kredytu. Swoje kontakty z bankiem dodałem do rozdziału „Zdolność kredytowa”.

OTRZYMALIŚMY KREDYT I CO DALEJ?

Na wizytę u notariusza w celu podpisania aktu kupna-sprzedaży czasem czeka się nawet i dwa miesiące po podpisaniu compromis de vente. Nie należy się tym jednak niepokoić, aczkolwiek warto mieć nad tym kontrolę, bowiem bank może na nas nałożyć karę za niewykorzystanie kredytu w określonym terminie.

Dokumenty dotyczące kupna nieruchomości bank wymienia bezpośrednio z notariuszem. Trzeba pamiętać, że pieniądze z kredytu bank przelewa na konto notariusza i to notariusz płaci sprzedającemu po dokonaniu transakcji.

Po przelaniu pieniędzy możemy się wprowadzać.

7.  ZAKUP DOMU W NIEMCZECH 

(autor Szymon Bielecki)

Jeżeli ktoś choć trochę interesował się cenami domów w Luksemburgu i porównywał je z niemieckimi, to zapewne chętnie poczyta o doświadczeniach kupna domu za wschodnią granicą. W odległości 40-50 km od stolicy, koło Trewiru, sprzedaż domów jest wręcz nastawiona na obywateli Luksemburga, którzy są skłonni zapłacić więcej niż Niemcy i jeszcze będą zadowoleni z ceny. Popularny jest też położony nieco bliżej brzeg Mozeli na wysokości Grevenmacher czy Remich, choć w tym ostatnim przypadku dojazd, mimo że krótszy, nie jest łatwiejszy.

Autostrada A1 jest oczywiście głównym kanałem codziennego dojazdu do pracy tysięcy tzw. Grenzgänger. W godzinach szczytu natężenie ruchu jest znaczne, a przed godz. 8.00 przed rondem na Kirchbergu tworzy się kilkunastominutowy korek. Nadal jednak dojazd tą autostradą jest mniej kłopotliwy niż z Belgii czy Francji. Ponadto dla osób pracujących w centrum alternatywą może być kolej (linia 30), a dla pozostałych autobusy kursujące z Niemiec bezpośrednio do stolicy. Dzięki temu można często zrezygnować z własnego samochodu, dojeżdżając do pracy komunikacją publiczną. Z Trewiru będzie to autobus 118, z Nittel przez Grevenmacher 130, z Konz 134, ze Schweich 116, z Saarburga przez Wincheringen 157, a z okolic Merzig 155. W godzinach porannych i popołudniowych autobusy te jeżdżą dosyć często, ale poza tym szczytem już rzadziej, czasami co godzinę. Nie ma natomiast kursów w godzinach późnowieczornych.

Połączenia z rejonem przygranicznym Niemiec można sprawdzić na stronie mobilite.lu .

Decydując się na zakup domu w Niemczech należy w pierwszym rzędzie przemyśleć, czy codzienne dojazdy do pracy nie wprawią nas po miesiącu we frustrację – bardziej jednak ze względu na intensywność ruchu niż czas, bowiem ciągle jeszcze dojazd do stolicy zza wschodniej granicy może być niewiele dłuższy niż z wielu położonych dużo bliżej miejscowości w Luksemburgu. Spora odległość może jednak odbierać ochotę do spotkań towarzyskich ze znajomymi z Luksemburga i utrudniać kontakty naszych dzieci z kolegami np. ze Szkoły €pejskiej. Problemem może być tez załatwianie formalności w miejscu zamieszkania, ponieważ godziny urzędowania pokrywają się z godzinami naszej pracy.

Wszystkie te utrudnienia każdy zainteresowany musi „we własnym sumieniu” rozważyć i porównać z niewątpliwymi zaletami mieszkania „za miedzą” – przede wszystkim w wymiarze finansowym.

Ogłoszeń o sprzedaży domów można szukać choćby na znanym już nam athome lub też na niemieckich stronach immobilienscout24 czy immowelt. Można je też znaleźć w luksemburskim LuxBazarze. Ceny domów są nawet o 60% niższe niż w Luksemburgu, dużo tańsze są też działki.

Przeglądając oferty należy pamiętać, że odwrotnie niż w Luksemburgu, gdzie sprzedający płaci agencji, w Niemczech to my musimy pokryć te koszty (ok. 3,5% ceny). Na szczęście w ogłoszeniach internetowych wysokość prowizji jest zawsze wyraźnie zaznaczona, a nierzadko można natrafić na oferty bezpośrednie, gdzie ten koszt zupełnie odpada.

Generalnie do ceny oferty sprzedaży należy doliczyć max. 8,5% dodatkowych kosztów, w tym 3,5% ewentualnej prowizji maklerskiej, także 3,5% podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer), opłaty notarialne, zmiany w księgach wieczystych itp. Pieniądze na dodatkowe koszty należy wnieść jako wkład własny, ponieważ bank udzieli kredytu tylko na zakup domu i ewentualne prace remontowe. Ku pocieszeniu dodamy tylko, że płatności te są zazwyczaj rozciągnięte w okresie kilku miesięcy.

Jeśli zdecydujemy się na budowę nowego domu, zapłacimy podatek tylko od wartości działki, a nie domu. Co ważniejsze, a w Luksemburgu zasadniczo niemożliwe, można kupić samą działkę bez narzuconego projektu domu i wykonawcy, często nawet bezpośrednio od gminy dokonującej podziału.

Luksemburskie banki bez problemu dają kredyty w pełnej kwocie na zakup nieruchomości w przygranicznych regionach Niemiec. Natomiast banki niemieckie pokryją zwykle tylko 80% ceny zakupu, o resztę musimy zadbać sami. Motywowane jest to zagranicznym pochodzeniem dochodów i niemożnością zajęcia wynagrodzenia jako formy zabezpieczenia długu. Oprocentowanie kredytu to obecnie ok. 5%. Prostą kalkulację spłaty rat można zrobić sobie wchodząc na stronę expander.pl. Znajdują się tam kalkulatory, do których wpisuje się podstawowe dane – kwota kredytu, oprocentowanie, okres spłat – i zostaną wyliczone nasze raty. Na tym etapie niektórzy kończą zakup ;(

Państwo Luksemburg oferuje dla kupujących szereg ulg. Bliżej zainteresowanym proponujemy przeczytanie informatora. Pierwsza, to obniżenie kwoty spłacanej raty miesięcznej o ok. 100 € na każde dziecko. Przy trójce dzieci i kredytowi zaciągniętemu na 25 lat jest to kwota 90 000 €! Druga, to pokrycie kosztów notarialnych. Ulgi te obwarowane są jednak zakazem wynajmu i sprzedaży domu przez okres 5 lub 10 lat. Przy zakupie w Niemczech te ulgi nie będą przysługiwały.

Luksemburskie ulgi podatkowe i świadczenia społeczne nadal obejmowały będą osoby pracujące na terenie Wielkiego Księstwa, ale zamieszkujące za granicą (z wyjątkiem pracowników instytucji UE). Są one bowiem związane z miejscem pracy (płatności składek ubezpieczenia społecznego) i krajem opodatkowania. Nadal zatem będą oni mogli odbierać świadczenia rodzinne i korzystać z dobrodziejstw luksemburskich odliczeń podatkowych. Jeśli chodzi o zasiłki na dzieci wypłat może częściowo dokonywać strona niemiecka, a luksemburska CNPF wyrówna różnicę do poziomu świadczeń wielkoksiążęcych.

Osoby pracujące w instytucjach Europejskich oprócz zasiłków na dzieci (allocation d'education, allocation de naissance) stracą także możliwość zakupu samochodu czy mebli bez VAT-u. Ten ostatni przywilej przysługuje jednak jak wiadomo i tak tylko przez krótki czas po podjęciu pracy.

Biorąc pod uwagę, że domy w Niemczech są nawet o ok. 60% tańsze niż w Luksemburgu, suma utraconych świadczeń będzie w większości przypadków i tak dużo niższa od różnicy w cenach nieruchomości.

Warto też wziąć pod uwagę koszty utrzymania. Mieszkając w Niemczech oszczędza się na kosztach codziennych zakupów (nawet 20%) i usług. Remont domu nie pogrąży nas do reszty w długach, a i ekipa nie będzie traktować nas jak zło konieczne i wyznaczać odległych terminów. Ubezpieczenia samochodów są o 50% tańsze niż w Luksemburgu. Nieco droższe są natomiast media – woda, prąd, olej opałowy.

Ciekawą sprawą jest zaobserwowana osobiście różnica w podejściu sąsiadów. Są bardziej otwarci i pomocni niż w Luksemburgu – nie tylko pogadają na ulicy, ale sami zaproponują pomoc, pożyczą narzędzia, zaproszą na kawę. I wbrew stereotypom nie mają nic przeciwko Polakom czy innym obcokrajowcom, których zresztą jak pokazują statystyki w okolicy Trewiru jest wyjątkowo mało.

Społeczność niemiecka, nawet w małych miejscowościach, lubi się integrować, tworzyć różne stowarzyszenia, kluby, organizować festyny czy akcje charytatywne. Znając język i wykazując trochę własnej inicjatywy można bez trudu wtopić się w tę społeczność, być uważanym za swego, a nawet znaleźć przyjaciół.

[* dodatkowe wyjaśnienia korektora]